各村、社区，机关各部门：

住宅小区物业管理是创新社会治理、加强基层建设的一项重要内容。为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，按照市委、市政府关于创新社会治理、加强基层建设的要求和区委、区政府物业管理重点调研的成果转化要求，现就加强嘉定新城（马陆镇）住宅小区综合治理提出以下实施意见：

一、总体要求

(一)指导思想。围绕区委、区政府关于创新社会治理，加强基层建设的要求，以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，推进形成政府监管、市场调节、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加快建设具有综合竞争力的现代化新型城市奠定坚实基础。

(二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥镇政府在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

(三)主要目标。到2017年，基本建立住宅小区综合长效管理机制，形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社区共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社区共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。到2020年，形成与嘉定经济社会发展水平相适应、符合市场经济规律的住宅小区综合治理新模式。

二、理顺机制，明确职责，提升住宅小区综合管理水平

（一）推动住宅小区综合治理和专业服务主体责任落实。出台嘉定新城（马陆镇）住宅小区管理和服务的责任清单，全面理清住宅小区综合管理所有部件、事件处置流程，建立发现、处置、应急和督办机制，明确责任主体、处置主体和处置流程。严格按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，配套编制《住宅小区综合治理成员单位职责清单》，进一步明确和细化职责分工、厘清管理边界，强化考核督查机制，明确镇职能部门、各社区及专业单位进小区的管理任务等。

（二）做实住宅小区综合管理联席会议制度。根据《上海市住宅物业管理规定》、《嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划》，做实镇、社区、居民区三级住宅小区综合管理联席会议，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，推动联席会议办公室常态化运作。镇级联席会议协调处理物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业委会的组建和日常运作，定期对辖区内住宅综合管理、老旧小区奖励性补贴、住宅实事工程等情况进行考核评估。社区落实住宅小区综合管理具体事项，加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督，推动业主自治管理健康发展。

（三）完善住宅区域联勤网格化工作。进一步加强联勤网格化管理与社区管理的大小联勤对接。充分发挥联勤网格化管理在巡防发现、指挥协调、处置解决、全程监督等方面的综合管理优势，健全基层自我巡防、自我管理、自我监督的“小联勤”机制，由社区联勤队员、居委会干部、小区物业、志愿者等力量组成“小联勤”巡防队伍，与“大联勤”密切配合，参照《城市综合管理标准》规定的工作内容，使小区管理不留漏洞。对社区进行巡防。对巡防发现的各类问题，通过小区管理规约等自治方式及时劝阻、解决，或通过联勤网格化信息系统报送，由本镇联勤网格化中心指挥、协调、调度相关职能部门实现联勤联动，快速处置和动态管控。

（四）优化业主自我管理机制。加强对业主自治管理的业务指导，通过业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、纠纷化解、法律咨询等，为业主自行管理提供专业化服务。推广实施《上海市文明居住行为规范》，修订本住宅小区相关管理规约和议事规则，进一步规范物业使用和文明居住行为。依托本市公民信用信息服务平台，将违法使用物业行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。

三、多策并举，提供便利，加强和改善住宅小区物业管理

（一）创建评选物业管理优秀住宅小区。鼓励物管企业争先创优，引导各物业服务企业开展自查自纠，发现问题及时整改。建立优秀物业企业表彰激励制度，发挥先进典型示范效应，提升行业整体服务质量和服务水平。

（二）建立物业管理应急保障托底机制。按照“属地管理、政府托底、基本保障、确保稳定”的原则，对物业服务企业退出后暂时无人管理的住宅小区（尤其是“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区）在尚未选聘新的物业服务企业之前，由各社区通过居委、筹建组或依托辖区内专业物业服务企业，在保安、保洁、保绿等基本公共服务方面实行应急保障托底，在短期内保障居民对物业服务的基本需求。

四、市场主导，品质引领，促进物业行业健康发展

（一）逐步建立质价相符的物业服务价格机制。按照“按质论价、质价相符”的原则，指导业委会根据物业特点和服务要求，建立“业绩考核——成本核算——双方协商——提价提质”的调价程序，与物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。

（二）鼓励物业企业探索服务模式创新转型。充分运用市场化手段，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路；鼓励物业服务企业探索物业增值服务，由传统物业管理服务向社区服务、房屋租售、现代物流等领域延伸，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。

（三）加强物业企业招投标管理。在新建住宅小区项目前期物业招投标全部纳入招投标平台管理的基础上，进一步将业主大会决定公开招标的，纳入招投标平台管理。进一步优化招投标操作流程，提高招投标信息化监管水平，推动物业服务市场化竞争环境的形成。

五、齐抓共管，形成合力，解决住宅小区民生突出问题

（一）加大老旧设施设备改造和居住环境改善力度。根据区里统一部署，同步开展住宅小区供电设施改造；加快住宅小区二次供水设施及市政排水设施改造；开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作和更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。制定老旧住房修缮计划，预计于“十三五”期间全部完成老旧住房修缮工作，为我镇居民提供安居生活提供有力保障。开展动迁安置房小区物业改善计划，实施硬件设施设备的更新改造，转变物业从业人员的工作作风，提升物业管理服务水平。

（二）持续开展违法建设、“群租”等顽症治理。继续加大对违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的查处力度，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。

（三）建立完善的统筹长效机制。贯彻执行区级层面有关政策规定，依托本市公民信用信息服务平台，将拒缴维修资金行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。

六、保障措施

（一）加强小区自治共治组织领导。居民区党总支要充分发挥在社区自治共治中的领导核心作用，居委会强化对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，把好业委会人选关，引导做好选举工作，试行居委会和业委会人员交叉任职。探索在居委会下设环境和物业管理委员会，督促物业管理单位履行职责，推动物业服务等纠纷的化解。

（二）建立教育培训长效机制。围绕本区住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容，制定专项培训计划，明确培训内容，加强对居委会、业委会、物业服务企业等相关人员专业培训，强化培训的针对性和操作性，不断提升从业人员整体水平。

（三）加大考核督查和问责力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善镇级督促考核和工作评价机制。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。

                            嘉定新城管理委员会

                           嘉定区马陆镇人民政府

                              2015年11月2日